Nützliche Tipps rund um die Baufinanzierung

Die Baufinanzierung strategisch ausrichten – Experten waren sich vor einigen Jahre sicher – die Hypothekenzinsen werden nicht weiter sinken. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Zinsen bei 1,5 % für eine zehnjährige Zinsbindung, aktuell gibt es das gleiche Darlehen für 0,5 %. Und es ist davon auszugehen, dass das aktuell niedrige Zinsniveau auch noch die kommenden Jahre anhalten wird. Bauherren müssen in diesem Zusammenhang einen wichtigen Zusammenhang beachten. Je niedriger der Zins, desto länger ist die Tilgungsphase. Was auf den ersten Blick absurd klingt, wird anschaulich, wenn man sich die Systematik von Annuitätendarlehen anschaut. Die Annuität ist dabei der feste monatliche Betrag, der durch den Bauherrn gezahlt wird. Dieser besteht aus dem Zins und der Tilgung. Mit jeder monatlichen Tilgung sinkt der Zinsanteil. Und je höher der Zins, desto schneller wächst der Tilgungsanteil in der Annuität.

Bei niedrigem Zins gilt höhere Tilgung

 

Durch den oben beschriebenen Zusammenhang kann sich die Tilgungsphase bei niedrigem Zins deutlich nach hinten verschieben. Während noch vor Jahren bei der Baufinanzierung eine Tilgung von 1 % ausgereicht hat, verlangen mittlerweile viele Banken eine höhere Tilgungsleistung. Einen Überblick über die Anforderungen und Angebote verschiedener Banken bekommen Verbraucher in einem Baufinanzierung Vergleich. Insbesondere dann, wenn der Bauherr schon über 40 ist. Eine Tilgung von 2 % ist mittlerweile bei neuen Immobiliendarlehen üblich. Zwar steigt dadurch die Annuität, aber langfristig ist der Bauherr schneller entschuldet und kann die eigenen vier Wände auch wirklich sein Eigentum nennen.

Hohe Kaufpreise sorgen für hohe Belastung der Bauherren

Die vorherigen Überlegungen sind davon ausgegangen, dass nur der Zins gesunken ist und die Annuität für die Immobilie vor 10 Jahren und aktuell die gleiche geblieben ist. Die Realität ist allerdings eine ganz andere. Tatsächlich sind in den Ballungszentren die Immobilienpreise um 50 % oder mehr gestiegen. Wer vor 10 Jahren eine Immobilie für 300.000 Euro erworben hat, der leistete unten den oben genannten Beispielen eine jährliche Annuität von 7.500 Euro (1,5 % Zinsen, 1 % Anfangstilgung). Bei einer aktuellen Baufinanzierung sind aber 450.000 Euro aufzunehmen. Die jährliche Annuität beträgt jetzt allerdings 11.250 Euro. Ein deutlicher Anstieg gegenüber einer Finanzierung zehn Jahre zuvor. Dem Bauherrn bleiben in diesem Beispiel also ca. 3.750 Euro weniger in der Tasche. Ein nicht unerheblicher Betrag, der in der Haushaltskasse fehlt. Aus diesem Grund sollten Bauherren eruieren, wie sie Steuern und Kosten beim Hauskauf sparen können.

Strategisch das Immobiliendarlehen finanzieren

Aus dem Spagat einer hohen Tilgung und der damit verbundenen schnelleren Entschuldung und der damit korrespondierenden Liquiditätsverlust gilt es einen Kompromiss zu finden. Hier gibt es zwei alternative Ideen, bei denen der Bauherr schneller entschuldet ist und damit auch schneller seine Liquidität verbessern kann. Die erste Alternative stellt ein Darlehen in unterschiedlicher Höhe und Laufzeit dar. Dazu ein kleines Beispiel. Angenommen wird wieder eine Baufinanzierung von 450.000 Euro. In diesem Fall werden die Darlehen gesplittet. Ein größeres Darlehen wird mit 400.000 Euro und 10 Jahren Laufzeit abgeschlossen, eine kleineres mit 50.000 Euro und nur fünf Jahren Laufzeit. Der Trick ist jetzt, dass das kleinere Darlehen in den ersten fünf Jahren vollständig getilgt wird. Erreicht wird dies in erster Linie, indem das größere Darlehen eine geringe Tilgung aufweist und die eingesparten Beträge in die Tilgung des kleineren Darlehens gesteckt werden. Nach fünf Jahren ist das kleinere Darlehen fast vollständig zurückgezahlt. Die jetzt zusätzliche Liquidität kann teilweise oder vollständig in die Tilgung des großen Darlehens für die nächsten fünf Jahre eingesetzt werden.

Sondertilgungen beachten

Wer seine Baufinanzierung wie oben beschrieben strukturiert, der sollte allerdings die Sondertilgungen beachten. Bei einem Abschluss des Darlehens ist zwingend zu berücksichtigen, dass Sondertilgungen erlaubt sind. Die maximale Höhe beträgt dabei normalerweise 5 %, einige Banken erlauben aber auch größere jährliche Sondertilgungen. In dem oben aufgeführten Beispiel reichen 5 % allerdings vollständig aus.

Investieren, statt tilgen – die Kür für Bauherren

Es gibt allerdings noch eine weitere Alternative für eine strategische Baufinanzierung. Dabei wird das Darlehen nur mit dem minimalen Tilgungssatz von 1 % getilgt. Ein weiteres Prozent wird aber nicht in die direkte Tilgung gesteckt. Vielmehr werden damit monatlich unterschiedliche Fonds oder ETFs gekauft. Die Idee ist simpel und einfach. Über die Jahre entwickeln sich Aktienfonds oder ETFs im Schnitt mit einer Rendite von 5 bis 6 %. Und weil Aktienanlagen über einen längeren Zeitraum eventuelle Verluste immer wieder ausgeglichen haben, ist auch ein eventuelles Verlustrisiko gering. Wichtig sind allerdings einige Regeln. Zunächst sollte in unterschiedliche Fonds oder ETFs investiert werden. Damit erfolgt eine weitere Risikodiversifizierung. Die zweite Regel lautet, dass eventuelle Gewinne einmal jährlich realisiert werden sollten und im Anschluss die Anteile wieder erworben werden. Damit nutzen Sie ihren Steuerfreibetrag von 801 Euro für Einzelveranlagte, bzw. 1602 Euro für Verheiratete optimal aus.

Wie könnte der Effekt aussehen?

Angenommen wird wieder das Darlehen über 450.000 Euro. Bei einer 2 %Tilgung sind ca. 95.000 Euro nach 10 Jahren getilgt. Wird nur 1 % getilgt, dann halbiert sich der Tilgungsbetrag auf 47.500 Euro. Gleichzeitig werden jedoch jährlich weitere 4.500 Euro in Fonds angelegt. Bei einem Wertzuwachs von 5 % kommen mit dem Zinseszins-Effekt ca. 60.000 Euro zusammen. Gegenüber einer klassischen 2 % Tilgung eine Erhöhung von 12.500 Euro. Nach 10 Jahren ist dann zu überlegen, ob der angesparte Betrag bei Neuabschluss zur teilweisen Tilgung verwendet wird oder diese Form der strategischen Tilgung für weitere 10 Jahre weitergeführt wird.